Takaisin

Asunto-osakeyhtiölain muutokset 2026: 7 asiaa, jotka hallituksen kannattaa tietää

Asunto-osakeyhtiölakiin tuli 1.10.2026 voimaan useita muutoksia, jotka vaikuttavat taloyhtiöiden hallintoon, osakkaiden oikeuksiin sekä käytännön isännöintityöhön. Kokosimme yhteen tärkeimmät muutokset, jotka jokaisen hallituksen jäsenen on hyvä tuntea.

 

1. Häiriöihin puuttuminen helpottuu

Lakimuutos antaa taloyhtiöille aiempaa selkeämmät mahdollisuudet puuttua tilanteisiin, joissa huoneiston käyttö aiheuttaa jatkuvia häiriöitä, turvallisuusongelmia tai ylimääräisiä kustannuksia yhtiölle.

Muutokset koskevat myös lyhytaikaista vuokraustoimintaa. Pelkkä lyhytvuokraus ei ole ongelma, mutta jos siitä aiheutuu esimerkiksi toistuvia järjestyshäiriöitä, poikkeuksellista kulumista tai ylimääräisiä siivous- ja korjauskuluja, yhtiöllä on aiempaa paremmat mahdollisuudet ryhtyä toimenpiteisiin.

Käytännössä onnistunut puuttuminen edellyttää huolellista dokumentointia:

  • mitä tapahtui
  • milloin tapahtui
  • mitä haittaa tai kustannuksia syntyi
  • miten tapahtuma liittyy kyseiseen huoneistoon
  • kuinka asiasta on aiemmin huomautettu.

2. Hallintaanoton perusteet laajenevat

Huoneiston hallintaanotto on edelleen taloyhtiön järein keino ja aina viimeinen vaihtoehto. Lakimuutokset kuitenkin täsmentävät tilanteita, joissa siihen voidaan ryhtyä.

Perusteena voi jatkossa olla esimerkiksi:

  • jatkuva häiritsevä elämä
  • terveyden tai järjestyksen kannalta tarpeellisten velvoitteiden rikkominen
  • tupakointikiellon toistuva rikkominen
  • lyhytvuokrauksesta aiheutuva merkittävä haitta
  • ulkopuolisten henkilöiden aiheuttamat jatkuvat häiriöt.

Hallintaanotto edellyttää edelleen asianmukaista varoitusmenettelyä ja päätöksen tekee aina yhtiökokous. Haitan täytyy olla osoitettavissa, eikä pelkkä epäily riitä.

3. Sähköinen tiedoksianto tulee osaksi arkea

Lakimuutosten myötä eräitä hallintaanottoon liittyviä varoituksia ja päätöksiä voidaan toimittaa myös sähköisesti, kun tiedoksianto tapahtuu luotettavasti ja lain edellyttämällä tavalla.

Muutos tukee taloyhtiöiden siirtymistä sähköisiin toimintamalleihin ja voi nopeuttaa asioiden käsittelyä erityisesti silloin, kun osakkaat asuvat muualla kuin yhtiön paikkakunnalla.

4. Osakkaiden tiedonsaantioikeus vahvistuu

Osakkaalla on aiempaa selkeämpi oikeus saada omaa huoneistoaan koskevia asiakirjoja, jos niillä on merkitystä huoneiston käyttöön, kunnossapitoon, kustannuksiin tai vastuunjakoon liittyvissä kysymyksissä.

Tällaisia asiakirjoja voivat olla esimerkiksi:

  • kuntotutkimukset
  • kosteusmittausraportit
  • korjauspöytäkirjat
  • muut huoneistoon liittyvät selvitykset.

Muutos korostaa järjestelmällisen asiakirjahallinnan merkitystä. Samalla on huolehdittava siitä, ettei asiakirjojen mukana luovuteta tarpeettomia henkilötietoja.

5. Huoneistokäyntien menettely selkeytyy

Taloyhtiöllä on oikeus päästä huoneistoon, kun tarkastus, kunnossapito tai korjaustyö sitä edellyttää. Ensisijaisesti käynnistä sovitaan aina asukkaan kanssa.

Jos yhteistä aikaa ei kuitenkaan saada sovittua asukkaasta johtuvasta syystä, voidaan käynti toteuttaa ilmoitettuna ajankohtana sen jälkeen, kun asukkaalle on annettu kohtuullinen mahdollisuus reagoida yhteydenottoihin.

Tämä helpottaa erityisesti tilanteita, joissa asunto on pitkään tyhjillään tai yhteydenpito osakkaaseen on vaikeaa.

6. Kunnossapitovastuisiin tarkennuksia

Laki selkeyttää taloyhtiön ja osakkaan välistä kunnossapitovastuuta. Taloyhtiö vastaa edelleen rakennuksen rakenteista, eristeistä, ikkunoista sekä kiinteistön perusjärjestelmistä, kuten lämmitys-, sähkö-, vesi-, viemäri- ja ilmanvaihtojärjestelmistä.

Osakas puolestaan vastaa omien muutostöidensä kunnossapidosta sekä niistä mahdollisesti myöhemmin aiheutuvista lisäkustannuksista. Siksi muutostyöilmoitusten ja niitä koskevien asiakirjojen säilyttäminen on entistä tärkeämpää.

7. Kustannusten kohdentamiseen lisää joustavuutta

Lakimuutos tuo täsmennyksiä myös hankkeisiin, joista hyötyy vain osa taloyhtiön osakkaista. Tietyissä tilanteissa kustannuksia voidaan kohdistaa vain niille huoneistoille, jotka hankkeesta hyötyvät.

Erityisesti sähköautojen latausratkaisut ovat esimerkki hankkeista, joissa kustannusten oikeudenmukaiseen jakamiseen on nyt aiempaa selkeämmät säännökset.

Hallituksen muistilista

Lakimuutosten vuoksi hallituksen kannattaa seuraavassa kokouksessaan käydä läpi ainakin seuraavat asiat:

✅ Häiriöilmoitusten dokumentointikäytännöt
✅ Hallintaanottomenettelyt ja varoituspohjat
✅ Sähköiset tiedoksiannot
✅ Osakkaiden asiakirjapyyntöjen käsittely
✅ Huoneistotarkastusten toimintamallit
✅ Muutostyö- ja korjausasiakirjojen arkistointi
✅ Yhtiöjärjestyksen vastuunjakomääräykset
✅ Sähköautojen latausratkaisujen kustannusperusteet

Lakimuutokset tuovat taloyhtiöille uusia työkaluja arjen haasteisiin, mutta onnistunut kiinteistönpito perustuu edelleen samoihin asioihin kuin ennenkin: ennakoivaan hallitustyöskentelyyn, avoimeen viestintään ja huolellisesti hoidettuun isännöintiin. Kun toimintatavat ovat kunnossa, taloyhtiön päätöksenteko on sujuvaa ja myös haastavat tilanteet voidaan ratkaista hallitusti ja tasapuolisesti.
Mikäli haluatte varmistaa, miten lakimuutokset vaikuttavat juuri teidän taloyhtiöönne, autamme mielellämme hallitusta arvioimaan käytännön vaikutuksia ja päivittämään toimintatavat vastaamaan muuttunutta lainsäädäntöä.

Jaa sivu eteenpäin

Muita uutisia

Katso kaikki